Woningmarkt

Elk kwartaal komt het Centraal Bureau voor de Statistiek met nieuwe cijfers over de ontwikkelingen in de woningmarkt. Ook in de media is dit item een belangrijk onderwerp, vooral in crisistijden. En dit is begrijpelijk, gezien het feit dat het privévermogen van vele consumenten grotendeels afhangt van de waarde van hun woning. Juist zodra er zich een negatieve trend voordoet, wordt dit benadrukt. Het gevolg van deze negatieve berichtgevingen zijn angstige consumenten die op de portemonnee gaan zitten. En dit versterkt de neergaande trend des te meer. Onterecht, want wie de lange termijn in zicht houdt ziet slechts enkele obstakels. De tip voor angstige woningbezitters luidt: blijf in ieder geval in uw huis wonen totdat uw huis zijn oorspronkelijke waarde terug heeft. Uw huis wordt vanzelf meer waard.

Als we naar de ontwikkelingen in de woningmarkt kijken over de afgelopen honderd jaar, kunnen we concluderen dat ‘de waarde van woningen’ op de lange termijn altijd stijgt. Uiteraard zijn er op de korte termijn wat schommelingen, maar uiteindelijk gaat de waardevermeerdering door. Dit heeft in werkelijkheid niet hoofdzakelijk te maken met de waardevermeerdering van woningen op zich, maar met de waardevermindering van geld. Oftewel, inflatie.

De gemiddelde inflatie was in de twintigste eeuw 3,2% per jaar. Dit betekent dat een gemiddeld product elk jaar 3,2% duurder wordt. Ook een huis. Een product wordt niet alleen duurder omdat het product werkelijk meer waard wordt, maar omdat geld minder waard wordt. Geld wordt minder waard doordat banken jaarlijks geld op de markt brengen, waardoor er elk jaar meer geld in omloop is. Geld wordt hierdoor minder schaars en daardoor wordt geld minder waard. Banken verdienen geld door geld uit te lenen, door over het uitgeleende geld rente te ontvangen. Het geld dat ze uitlenen bestaat nog niet, dus  ze maken het. Over het uitgeleende geld moet vervolgens rente betaald worden uit geld dat nog niet bestaat, waardoor schulden met nog meer schulden moeten worden afgelost. Dit geld moet ook weer gecreëerd worden. Het gevolg hiervan is dat het financiële systeem alleen kan blijven bestaan indien er geld gecreëerd blijft worden. Indien er geen geld meer wordt gecreëerd, is iedereen failliet. Daarmee zou het financiële systeem ten einde komen. En dit willen de Federal Reserve en de Europese Centrale Bank voorkomen.

Het gevolg van de werking van het financiële systeem voor de woningmarkt is dat de huizenprijzen op de lange termijn zullen blijven stijgen. Het gevolg van een jaarlijkse inflatie van 3,2%, is dat een huis van 200.000,- euro na 30 jaar looptijd al 515.000,- euro waard is (200.000*1,032^30). Dit is een waardestijging van 157%, puur door inflatie. Nu is de ontwikkeling van inflatie aan het afvlakken, waardoor inflatie in deze eeuw naar verwachting minder sterk zal zijn dan in de vorige eeuw. Daarom maken we een aangepaste rekensom. We gaan uit van een zeer laag scenario, met een jaarlijkse inflatie van slechts 1%.

Bij een jaarlijkse inflatie van gemiddeld slechts 1%, en hier gaan we uit van een zeer lage prijsstijging, is een huis van 200.000,- euro na 30 jaar looptijd 270.000,- euro waard (200.000*1,01^30). Dit is een waardestijging van 35%, puur door inflatie. Uiteraard spelen er in de praktijk meer factoren mee dan alleen inflatie, maar er moet veel gebeuren om een huis 35% in waarde te laten dalen. De grootste gevolgen heeft het wanneer uw huis in de eerste jaren van aanschaf in waarde daalt, omdat dan de procentuele waardestijging van de resterende looptijd over een lager bedrag wordt berekend. Maar dan nog zijn de gevolgen over het algemeen te overzien.

Zelfs als uw huis in de eerste tien jaar 15% in waarde daalt, dan is uw huis van 200.000,- euro gedaald naar 170.000,- euro, dan zal met een zeer lage jaarlijkse inflatie van 1% uw woning in de resterende twintig jaar voldoende stijgen en aan het eind van de dertigjarige looptijd alsnog 207.000,- euro waard zijn (170.000*1,01^20). Zelfs dan heeft u aan het eind overwaarde, mits u uw woning tijdens de looptijd onderhoudt. Daarnaast heeft u aan het eind van de looptijd van uw lening een deel afgelost en hoeft u zich totaal geen zorgen te maken over een eventuele restschuld. U zult echter in uw woning moeten blijven wonen tot uw woning zijn oorspronkelijke waarde weer terug heeft. U loopt de minste risico’s als u geduldig blijft.

Dalingen van huizenprijzen duren nooit al te lang. Daarom is het van belang dat u zich niet laat verleiden om haastig uw woning te verkopen, enkel omdat de waarde op dit moment lager is dan de aanschafprijs. U moet niet angstig zijn dat de waarde van uw woning nog verder daalt. De waarde zal, door middel van inflatie, weer op zijn oude niveau komen. Bij elke tegenslag heeft iets tijd nodig om te herstellen. En de waarde van uw woning herstelt zich vanzelf. Met dank aan inflatie.

Filoso.nl – copyright ©